任意売却は住宅ローンをまだ滞納していなくても可能?売却メリットも解説!
近い将来に収入の減少が予想されており、住宅ローンの支払いが厳しくなるケースがあります。
まだ滞納していないうちに任意売却できないかと考えると思われますが、その際に注意しなければならない点があります。
今回は、まだ住宅ローンを滞納していないうちに任意売却ができるか、メリットを解説するので参考にしてみてください。
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まだ住宅ローンを滞納していない段階で任意売却できる?
住宅ローンをまだ滞納していない場合でも任意売却は可能なので、売却を検討している方は安心してください。
ただし、債権者である金融機関から抵当権抹消への同意を得る必要があり、その際には売却価格とローン残債の差額や今後の返済見通しを説明することが求められます。
特に、定年により収入が減少する場合は、その旨を伝え、将来的に支払いが難しくなる可能性をご説明ください。
また、金融機関に対して早期代位弁済の手続きを依頼することも必要です。
早めに手続きが進められるほど、任意売却の成功率が高まるため、迅速な対応を心がけましょう。
これらのプロセスを丁寧に進めることで、任意売却がスムーズに進行する可能性が高まります。
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滞納していない段階の任意売却は金融機関が納得しづらい理由
金融機関が滞納前の任意売却に納得しにくいのは、回収可能だった金利収入を失うためです。
銀行の収益は貸付金の金利に依存しており、任意売却はその収入源を断つ行為といえます。
また、任意売却を行うと担保が消失し、債権だけが残るため、債権回収の可能性が著しく低下する点も納得を得にくい理由の一つです。
担保は返済不能時の競売による回収手段であり、担保のない債権は回収が困難になります。
さらに、期限の利益の喪失が発生していない場合、金融機関側には任意売却を行う理由がありません。
期限の利益の喪失とは、ローンの一括返済を請求する行為を指し、滞納がない段階で債務者からこれを剥奪する事例は基本的に存在しないのです。
このように、様々な理由から、金融機関が滞納前の任意売却に応じるのは困難といえます。
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まだ滞納していないうちに任意売却をするメリット
まだ滞納していない段階であれば、金融機関と相談する余裕があります。
たしかに金融機関から同意を得るのは難しいものですが、不動産査定とその根拠・残債返済計画などを作成し、交渉してみましょう。
さらに、ローンを滞納していないため、事故情報に掲載されるのを回避できるメリットもあります。
61日以上の延滞か、3回目の延滞で事故情報に載ってしまいます。
事故情報に載ると借り入れができないうえに、クレジットカードも作れなくなるため、注意が必要です。
また、競売のように、相場価格より安い値段で買いたたかれる心配がありません。
先回りして任意売却をしておけば、競売を回避できるわけです。
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まとめ
任意売却は滞納前でも可能ですが、金融機関の同意を得る必要があり、売却価格や返済計画の提示が求められます。
滞納していない状態で任意売却を進めれば、事故情報への掲載や競売による不利な状況を避けるメリットがあります。
早期対応を心がけ、金融機関と適切に交渉しながらスムーズな売却を目指しましょう。
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