農地の売却は難しい？売却方法や売却にかかる費用を解説

農業を営んでいる方のなかには、使い道のない休耕地などを売ってしまいたい、と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
ですが、一般的に農地を売るのは難しいとされているため、注意が必要です。
この記事では、農地が売却しづらいと言われる理由や、農地を売る方法と流れ、費用について解説します。

農地が売却しづらいと言われる理由とは？

農地が売りづらいとされる理由は、農地法によって売買が厳しく制限されている点にあります。
食料自給率の低い日本においては、食料を生産する農地は極めて重要です。
そのため農地の用途は耕作と定められており、基本的には専業農家への売却しか認められていません。
専業農家以外に農地を売りたい場合は、農地法第3条の許可を得て、土地の用途を変更する必要があります。
ただし、許可を得るには地域の農業委員会、または都道府県知事の審査が必要で、ハードルが高いです。
これらの要因によって、農地は売りにくいとされています。

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農地売却の方法と流れ

農地を農地のまま専業農家に売るのは難しいため、一般的には売りたい農地の用途を変更したうえで、通常の土地として売り出す方法が一般的です。
この用途を変更するための手続きを、農地転用といいます。
農地転用をするには、立地基準と一般基準の2つの基準を満たしている必要がある点に注意してください。
立地基準は、その名のとおり立地条件に関する基準で、農用地区内に存在している場合や、農業に適していると判断される場合は許可が下りません。
一般基準とは、立地以外に関する基準です。
転用目的を実現できそうか、転用によって周辺の農業に支障を来す恐れはないか、などを判断します。
売却の手続きは、①買主を見つけて売買契約を結ぶ、②農業委員会に相談し転用許可を申請、③仮登記、④転用許可が下りた場合は本登記と精算、の流れで進むのが一般的です。
買主を見つけていたほうが転用の審査に通りやすくなるケースがあるため、先に買主を探しておきましょう。

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農地売却にかかる費用

まず、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、土地の売却価格の3％に6万円と消費税を足した金額が上限です。
売却益に対して住民税や所得税がかかるほか、登録免許税や印紙税などの各種税金も支払う必要があるので注意してください。
農地転用の許可申請を行政書士に依頼した場合は、さらに行政書士費用が必要となります。
転用許可申請の費用相場は、およそ7～15万円程度です。

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まとめ

農地法によって売買が制限されている農地は、売りづらいとされています。
農地のままの状態で専業農家以外に売却することはできないため、基本的には農地転用によって土地の用途を変更して売るのが一般的です。
売却にかかる費用は譲渡所得税などの各種税金のほか、不動産会社への仲介手数料がかかります。
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