不動産売却における分筆とは？メリット・デメリットや方法を解説

土地の形状が大きすぎたり、所有者が複数存在したりするために、売却や有効活用がスムーズに進まないケースが少なくありません。
このような問題を解決してくれる方法のひとつが、土地の分筆です。
この記事では不動産売却における分筆とはどのようなものか、そのメリットとデメリット、そして方法について解説します。

不動産売却における分筆とは

土地を数える際に使われる単位を、筆（ふで・ヒツ）と言い、一つの土地を一筆と言います。
そして、分筆とはその名のとおり、一筆の土地を複数に分けて登記するものです。
土地の一部を処分したい場合や、共有持分を解消したい場合に利用されます。
広大な土地の売却を検討する際、そのままの広さでは買い手が見つからないケースがありますが、市場ニーズに合わせた広さに分ければ買い手が現れる可能性が高まります。
相続不動産を相続人全員で共有にしている場合は、将来的に共有状態が不動産の維持管理に支障をきたすケースも少なくありません。
速やかな売却や有効活用、共有部持分の解消などに対して効果的な手法です。

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不動産売却における分筆のメリット

土地を分筆すれば、土地の一部売却や共有状態の解消だけでなく、有効活用や節税のメリットが得られます。
有効活用の手法として、登記する際に土地の地目を変更することが挙げられます。
たとえば、仮に地目が山林となっている場合には住宅の建築ができませんが、一部を宅地として地目変更すれば建築が可能です。
さらに、節税面でのメリットは、不動産評価額の引下げが図れる場合があります。
たとえば、大通りに面しているために評価額が高い場合、通りに面していない部分を作れば課税額が少なくなります。
ただし、土地全体で利用できる面積が少なくなるのは当然です。
そのため、不動産の規模によっては、かえって土地の使い勝手が悪くなるケースが生じる点がデメリットといえます。

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不動産売却における分筆の方法

手続きの方法としては、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。
土地家屋調査士は、分筆登記を業務としており、登記に必要となる土地や家屋に関する調査や測量を実施する専門家です。
手続きは、対象不動産の登記事項証明書・測量図・公図などを確認する事前調査から始めます。
事前調査の後は、分筆案を作成し、現地調査を実施して筆界や境界を特定する確定測量をします。
境界を確定させなければ手続きができないため、確定測量の際には土地の所有者と隣地の所有者、そして役所の職員などの立会いも必要です。
隣地所有者の同意が得られたら、境界の目印となる境界杭や境界標を設置し、登記を完了させます。

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まとめ

分筆を有効に利用すれば、土地の売却が速やかにでき、土地の活用方法も選択肢が増えます。
その一方で、土地の形状が変化するために、残された土地の活用方法に制限がかかってしまう点に注意が必要です。
有効に利用して、スムーズに不動産を売却するための手段としてください。
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