不動産売却において心理的瑕疵とは？告知義務についても解説

所有している家でどなたか亡くなった場合、スムーズに売れるかどうか不安になる方も多いでしょう。
亡くなった原因や状況によっては売却に影響を及ぼす可能性もあるため、ポイントを押さえておくことが大切です。
この記事では不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、売却価格に与える影響や告知義務についても解説しますので、不安に思っている方は参考にしてください。

不動産売却に影響を及ぼす可能性もある心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、建物に不具合や問題がなくても、住むことに対して心理的抵抗を感じる事象を指します。
具体的には殺人事件や自殺など不自然な亡くなり方をしたり、人が亡くなったあとすぐに発見されず時間が経過したりした家などで、いわゆる事故物件です。
心理的瑕疵がある家は購入希望者に事実を伝える告知義務が課せられていて、隠したままで売るとあとで発覚した際にトラブルに発展するかもしれません。
ちなみにこの告知義務には時効が存在せず、何年経過したあとでも事実を伝える必要があります。

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不動産売却において心理的瑕疵がある物件の売却価格は？

心理的瑕疵がある不動産を売る場合、通常の相場よりも売却価格を下げないと買い手が付かない可能性が高いです。
どのくらい価格を下げ化ければならないかは個別に判断が必要で、状況によって異なります。
たとえば孤独死や自然死の場合は発見が早く、室内にダメージがそれほどなければ事故物件と扱われず、告知義務もありません。
一方で殺人事件や自殺などの不自然な死のほか、自然死でも発見が遅れて室内に染みやにおいが付いてしまった場合は事故物件です。
事故物件になると告知の必要性とともに、価格にも影響が出ます。

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不動産売却時に心理的瑕疵の告知義務

不動産売却において、心理的瑕疵があった物件で告知義務があるかどうかはその時の状況や死因によって判断されます。
とはいえ、不自然な死の場合と異なり孤独死や自然死は判断が難しいのが実情です。
過去の裁判の判例では、死後4か月にわたって気付かれなかった遺体が発見された際には売却が取り消しになったケースがあります。
一方、自然死による遺体が4日後に発見されたケースでは自然死として扱われた事例もあります。
つまり、孤独死や自然死の場合、死後いつまで気付かれなかったか、また建物に与えた汚れやにおいなどの損傷具合などが判断基準です。
仲介業者には取り扱う物件の告知義務とともに調査義務もあるため、たとえ自然死であっても売主は不動産会社に正直に伝えましょう。

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まとめ

不動産売却における心理的瑕疵とは人の不自然な死など購入するのに心理的な抵抗を感じる事象を指します。
買主が見つかりにくいため売却価格を下げる必要がありますが、値下げ率は状況や事件内容によって異なります。
告知する義務があるかどうか自分で判断せず、仲介依頼する不動産会社に相談することが大切です。
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