囲繞地とは？売却しにくい理由や買主を見つけるポイントを解説

不動産相続によって土地を何度も切り分けているうちに、特殊な形状の土地に代わる場合があります。
「囲繞地」もそのうちのひとつであり、そのままの状態ではスムーズに売却することが困難です。
そこで今回は、囲繞地とはなにかについて解説することに加えて、囲繞地を売却しにくい理由や、囲繞地を売却するポイントをご紹介します。

売却しにくいとされる囲繞地とはなにか

道路に面していない土地を「袋地」と呼びますが、この袋地を取り囲むようにして存在する土地が「囲繞地（いにょうち）」です。
袋地の所有者が生活するためには、必然的に囲繞地をまたがなければなりません。
そのため、民法第210条により、袋地の所有者には囲繞地を通行する権利が認められています。
これを「囲繞地通行権」といい、この権利は拒否できないため注意しなければなりません。
囲繞地の所有者は、通行権を行使する方に対して通行料を年払いで求められますが、具体的な金額については個人間で取り決める必要があります。

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囲繞地を売却しにくい理由とは

囲繞地通行権の存在は先述したとおりですが、これが原因で第三者から自分の土地を自由に通過されるリスクが高い点を、売却しにくい理由として挙げなければなりません。
囲繞地を新しく購入する買主にとって、袋地の所有者は赤の他人となる場合が多く、防犯面で不安を感じやすくなります。
そのため、積極的に購入を希望する方はあまりいません。
建築基準法により解体後の再建築が難しく、日当たりが悪いことも多い袋地と比較すると売却しやすくはあります。
ただ、一般的な土地や建物と比べると囲繞地の売却は困難です。

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囲繞地を売却するためのポイントとは

囲繞地を売却したい場合、その周囲にある袋地の所有者と交渉できる場合は、土地の一部を交換する「等価交換」を申し出ると良いでしょう。
道路に面する一部の囲繞地を袋地の所有者に引き渡すことにより、旧袋地の所有者は囲繞地を通過することなく道路に出られるようになります。
囲繞地の所有者は、通行権を行使する方から通行料を受け取れるため、囲繞地通行料を受け取りたい方に売却するのもおすすめです。
また、隣地の所有者が等価交換ではなく土地の購入を希望する場合は、隣地の所有者に売却する方法もあります。

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まとめ

囲繞地は袋地を取り囲む土地であり、袋地の所有者には囲繞地の通行権が与えられます。
防犯上の理由などにより囲繞地は売却しにくいため注意が必要です。
スムーズな売却のポイントとしては、隣地の所有者に等価交換もしくは買取を申し出ることや、囲繞地通行料を受け取りたい方に売却することを挙げられます。
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