不整形地とは？評価額の計算方法と評価方法を解説

土地の形がいびつな不整形地は、使い勝手の悪さから評価額が低くなりがちで、売買時に注意が必要です。
三角形や旗竿地、台形など形状により不整形地とみなされることがあり、補正率を用いた評価がおこなわれます。
この記事では、不整形地の特徴や評価額の計算方法、4つの代表的な評価手法について解説します。

評価方法が異なる不整形地とは何か

不整形地は、正方形や長方形など、整った形ではない土地をいいます。
若いりやすいのが、境界線がギザギザの土地や、三角形の土地です。
他にも四角形の角が切り取られた隅切りされた角地や、道路に接している部分が小さい旗竿地なども含まれます。
四角い形をしていても、左右で長さが異なる台形のような形も不整形地扱いになるため、注意が必要です。
正方形や長方形の土地と比較すると、一般的に評価額が低くなります。
これは、形がいびつなせいで使い勝手が悪く、建物を建てたときに活用できないスペースができてしまい買い手がつきにくくなるためです。

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不整形地の評価額を計算する方法とは

不整形地の評価額を計算する際には、不整形地補正率を活用した手法が一般的です。
不整形地は形状が整った土地と比べて利用価値が低い場合があり、その点を考慮して評価額を算出するとよいでしょう。
まず、路線価を基準に基本的な評価額を求め、続いて不整形地補正率を適用することで調整をおこないます。
補正率は土地の形状や利用制限に応じて決まり、具体的な計算手順としては、路線価に面積を掛けた後、補正率を掛けて最終的な評価額を算出します。
この手順を正確に実施することで、土地の特性を反映した適切な評価が可能です。
不整形地の計算では専門知識が必要な場合もあるため、詳細な条件を確認しながら進めることが重要です。

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不整形地の4つの評価方法について

不整形地の評価方法は、土地の特性に応じて多角的に判断されます。
まず、整形地に区分する方法では、不整形地を基準となる整った形状に分け、評価を簡易化するのが一般的な手法です。
次に、計算上の奥行距離を活用する方法では、不整形地の形状を正確に考慮して評価額を算出します。
また、近似整形地を使う方法では、不整形地を近い整形地として仮定することで、整形地に基づく評価をおこないます。
そして、差し引き計算による評価方法では、不整形部分の利用価値を控除して最終的な評価額を求めます。
不整形地の評価額を適切に算出するには、各方法を組み合わせて実態を反映しながら進めることが重要で、専門家の助言を受けて正確な計算をおこないましょう。

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まとめ

不整形地は形状のいびつさにより使い勝手が悪く、整形地と比べて評価額が低くなる傾向があります。
評価時には不整形地補正率を用いた計算や、整形地への区分、近似整形地の活用など複数の方法が取られます。
それぞれの手法には特徴があり、正確な評価をおこなうには専門知識と判断を求めるとよいでしょう。
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