任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いについても解説！

任意売却で問題になるのが、金融機関が持っている抵当権です。
基本的に金融機関が抵当権を解除してくれなければ家を売却できませんが、抵当権消滅請求と呼ばれる権利を活用すれば所有権だけほかの方に移るケースも考えられます。
今回はこの抵当権消滅請求や、似た制度である代価弁済とのの違いについて解説します。

任意売却時の抵当権消滅請求とはなにか

抵当権消滅請求とは、抵当権が設定されている不動産の第三取得者が金融機関に対し抵当権を解除するよう請求する権利です。
任意売却で売りに出されている不動産を購入しても、金融機関に抵当権を外してもらえなければ困ってしまいます。
抵当権消滅請求は、第三所有者を保護するための制度です。
請求が認められれば、売買契約前に取り決めた金額を支払うことによって抵当権を解除してもらえます。
抵当権消滅請求が可能なのは所有権を取得した方で、任意売却したい債務者は請求できません。

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任意売却時の抵当権消滅請求と代価弁済との違い

抵当権消滅請求と似た制度に、代価弁済があります。
代価弁済とは第三所有者が債権者に請求する抵当権消滅請求とは違い、債権者側から抵当権を抹消するための金額を提示する制度です。
第三所有者が代価弁済を迫られた場合、これに応じる義務はありません。
このほかにも、代価弁済には抵当権消滅請求と違う点があります。
1つは抵当権消滅請求が相続・贈与などで不動産を取得した方にも認められているのに対し、代価弁済は売買で不動産を取得したケースに限定されることです。
地上権を取得した方・保証人が代価弁済をおこなえる点も、抵当権消滅請求と異なります。

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任意売却で抵当権消滅請求をする場合のポイント

抵当権消滅請求をする場合の重要なポイントは、債務者から請求できないこと・請求できる時期が限られることです。
債権者は債務が残っている状態で抵当権を解除してしまうと無担保状態の債権を持つことになってしまい、大きな不利益を被ります。
そのため、抵当権消滅請求をおこなえるのは債務者ではなく第三所有者です。
また競売によって差し押さえに効力が生じると、不動産の自由な処分ができなくなってしまいます。
第三取得者は差し押さえられる前に、抵当権消滅請求をおこなわなければいけません。
もう1つのポイントは、抵当権消滅請求にはみなし承諾があることです。
請求から2か月経過しても競売の申し立てがない場合、請求に承諾したものとみなされます。

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まとめ

抵当権消滅請求とは、抵当権が設定されている不動産の第三取得者が金融機関に対し抵当権を解除するよう請求する権利です。
一方代価弁済がおこなわれる場合、金融機関側が第三取得者に対し抵当権を解除するための代価を支払うよう求めます。
債務者が抵当権消滅請求をおこなえないことに注意が必要です。
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